日前，有市民反映，淄博盛安美郡三期(备案为二期)开盘，市民发现该项目的预售备案价明显高于政府限价，而这个项目正好在淄博新区限价区内。针对市民的疑问，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者进行了调查。

备案价最高16590元/㎡，预售限价均价11000元/㎡

记者根据这名市民的描述，在淄博市房管局网站上，看到盛安美郡项目二期(销售称三期)一共有7栋楼取得预售许可，分别为8、9、10、11、12、15、16号楼，这7栋楼均为多层住宅项目，建筑面积从130多平米到250多平米不等，房管局官网上备案价都在一万三以上，其中8号楼1层的备案价高达16590元每平方米，最低备案价为10号楼的5层的13710元每平方米。

记者了解到，该楼盘开盘后也是按照备案价在销售，而这些多层住宅均为毛坯交房，车库储藏室曾需要另行购买，一楼的院子也需要另外购买。对此，市民质疑，这个楼盘位于淄博新区限价范围内，要求新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/㎡以内，但是这个楼盘备案价为何明显超过政府限价呢?

盛安美郡项目位于淄博新区限价范围

记者查询得知，2018年2月14日，《淄博市房地产市场调控联席会议办公室关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》发布，淄博新区部分区域将实行多梯次的限价以及不同的限时转让制度。

《通知》中规定，淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内，新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/㎡以内。而盛安美郡项目正是位于淄博新区限价范围内，并且在限价11000元/㎡的范围内。

《通知》要求，严格商品住宅预售价格备案管理。在淄博新区范围内，新建普通商品住宅项目申请预售许可时，对预售申报价格高于开发成本20%以上的项目，严格限制预售许可。

该楼盘销售人员介绍，一般楼盘的备案价都会比较高。但是为什么这个项目不受限价约束?她表示该项目为洋房产品，不在限价范围内，而对于限价项目如何定价，她未予答复。

淄博市房管局：与普通住宅不同，花园洋房不限价

记者了解到，盛安美郡由山东美好置业有限公司开发，该项目为多层住宅，主推复室、大平层和跃层，部分房源一楼带院，户型面积从145㎡-300㎡不等。

淄博市房管局市场管理科工作人员告诉记者，盛安美郡二期为花园洋房，和普通住宅不同，因此不在限价范围内。这名工作人员说，限价的是普通商品住房，洋房和普通商品房的区别是洋房多为多层，较为高档，面积也较大，备案价没有问题，要不系统也通不过。

对此，市民依旧产生疑惑，洋房和普通住宅的区别是什么?有没有官方正式的文件说明，淄博市此前发布的限价文件中关于普通住宅如何界定?

专家观点：洋房概念模糊，应明确进行界定

“洋房其实是开发商包装出来的一种概念，就是总高8层以下的普通住宅，而普通住宅包含高层、多层、洋房等。”记者采访淄博多名房地产业内人士，他们对洋房与普通住宅的区别，观点基本一致，就是洋房一般为多层电梯住宅，带精装修，产品层级比较高，属于普通住宅的一种。

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，目前市场包括政府部门对洋房的概念都很模糊，“别墅就不能看成普通住宅，但是洋房是不是普通住宅不好说，看地方政府如何界定吧。”

孙大海建议:“政府在出台文件政策时，应该对相关内容进行明确定义，应有明确的文件说明。拿楼市限价政策来说，地方政府首先不能违背国家楼市调控的总体要求和精神；其次要做到公平公正，不把洋房视为普通住宅，要一视同仁，某个项目的洋房不限价，那么所有的洋房就都不限价。”