“公共配套”不到位将适当推迟土地供应,建立多元化产品供应体系,满足不同层次的消费需求。昨天从市房地产综合开发管理办公室获悉,淄博市出台加快房地产业转型升级意见,重点围绕公共服务设施配套、跨界地产开发、商品房“去库存”、公共租赁住房建设、住房体制改革、物业管理等问题展开,以通过政策引导、改革创新、市场倒逼等措施,确保淄博市房地产业健康发展。根据意见,今后,淄博市将重点从加强供给侧结构性改革;售租并举、促进商品房消费;完善配套设施,提高住房消费吸引力;提高物业服务水平,促进和谐社区建设;规范中介服务,提升行业信誉度和整体实力5个方面着手,全力推动我市加快转变房地产领域的产品供应和消费模式,力促房地产业实现转型升级。

焦点1

5大问题制约房地产业转型升级

房地产业是国民经济支柱产业。近年来,在市委、市政府的正确领导下,淄博市房地产业保持了持续快速健康发展,为经济社会发展作出了积极贡献,但从目前的情况来看,淄博市的商品房待售库存量偏高,去化周期偏长,积压企业大量资金;部分项目在区位布局、规划定位、户型设计、定价策略等方面出现偏差,与市场需求不吻合,导致销售迟缓,商品房长期空置;产业集中度偏低。

据统计,截至2015年底,全市具有城市房地产开发资质的企业353家,二级资质以上仅有43家,大多数企业综合实力不强,运营模式陈旧,缺乏市场竞争力;开发的产品缺少特色、缺少美感,文化内涵不丰富,商业地产供应过剩,工业、物流、文化、教育、养老、休闲、旅游等跨界地产基本处于空白或起步阶段;资本运营能力差,暂无直接发行上市的开发企业,企业自有资金少,融资渠道单一,资金成本居高不下。

焦点2

多元化产品供应体系满足消费需求

针对发现的问题,我市表示,在发展过程中将坚持和谐发展,建立以住宅地产为主体,商用办公地产为辅助,文化、教育、旅游、休闲、养老及其他地产为特色的多元化产品供应体系,满足不同层次的消费需求。

坚持协调发展,注重与城市基础设施和公共服务配套等协调发展,避免盲目扩张、贪大求快,坚持有质量、有效益的发展。坚持绿色发展,今后将更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护,鼓励发展绿色建筑和低碳社区、低碳城市建设,减少环境污染。坚持创新发展,积极开发建设智能社区、智能住宅、智能家居,加快推动产品创新、技术创新、营销创新、服务创新。

今后,我市将加快转变产品供应和消费模式。重点是加强供给侧结构性改革。对公共服务设施难以与项目同步配套到位的,要适当推迟土地供应,待条件成熟后再开发;对已出让、但不适应市场需求的,区县政府要组织城乡规划、国土资源等部门研究制订用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导房地产用地转型利用。要根据市场情况适度降低商品住宅供应比重,积极支持工业、创业工场、养老养生、文化、体育、旅游、物流、商务以及城市综合体等跨界地产的开发。

焦点3

机关事业单位可租赁解决办公用房

售租并举,促进商品房消费。把商品房“去库存”与棚户区、城中村、城边村改造相结合。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重,政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房。积极推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,建立租售并举的住房制度。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。

完善配套设施,提高住房消费吸引力。完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划,将上述各类设施的配建规模、标准落实到新建住宅小区和棚户区改造项目中,在规划条件和建设条件意见书中予以载明。新建房地产开发项目严格按照总建筑面积的3‰至5‰配置物业服务用房,不得擅自改变用途。未按要求完成配套设施建设或不能同步交付使用的项目,住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案,不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。

焦点4

4年整治老旧小区实现物业全覆盖

鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目,为购房业主提供优质延伸服务,强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理,引导农村新型社区开展物业管理。充分发挥行政和市场的作用,对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造,用4年时间基本完成整治改造任务,实现物业管理全覆盖,切实解决弃管小区居民生活环境较差的问题。

积极发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务;运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术,提高物业服务效率;引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务,促进物业服务专业化、信息化、多元化。

焦点5

依法严查违规售房和“黑中介”

规范中介服务,提升行业信誉度和整体实力。要积极引进高端人才或顾问团队,培育发展我市的房地产咨询企业,为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务,从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。要大力发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构,加强估价师队伍建设,通过抽查、互审等方式提高估价报告质量,为委托人提供优质服务。要全面实行房地产经纪机构备案制度,加强经纪人信用管理,依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为。

焦点6

建筑产业现代化转变住房建造模式

推进建筑(住宅)产业现代化。今后,我市将重点发展省地节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径,大力发展省地节能环保型住宅。从2016年开始,全市新建居住建筑全面执行节能75%的设计标准,城区及县城新建建筑全面执行绿色建筑标准,实现从节能建筑到绿色建筑的跨越。

推进住宅设计标准化和部品通用化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等,推广实施与全省统一的设计标准,建立建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系,为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。同时,组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录,引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应多种通用部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点,以骨干企业为依托,扩大产能和市场份额。

焦点7

住宅工厂化订制土建装修一体化

推进住宅施工装配化和土建装修一体化。大力发展新型建筑构件生产企业,预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件,逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。引导开发企业从委托设计入手,组织实施土建装修一体化,建设销售成品住房。制定激励措施和地方强制性技术标准,加快全装修商品住宅的开发建设。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价纳税。

推进技术应用集成化、智能化。积极推广百年住宅体系,提高住宅的安全性和耐久性,增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性。同时,积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术,以住宅开发为主体,着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统,推动住宅建造和管理智能化。

焦点8

淘汰弱小企业 组建住宅产业联盟

加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则,扶持优势企业,淘汰弱小企业。以我市房地产开发20强、物业服务10强、中介服务5强企业为依托,加快培育知名企业、品牌企业,组建大型企业集团,向专业化、规模化、品牌化方向发展,推动骨干开发企业与物业企业、中介企业建立长期合作关系。鼓励开发企业与骨干建筑施工企业结成战略合作伙伴,尤其是鼓励市内房地产开发20强、建筑业20强企业间强强联合,携手开拓市场,进行深度合作。

积极组建住宅产业联盟。以大型骨干开发企业为龙头,以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托,组建住宅产业联盟,着力增强技术集成和产品研发能力,发挥住宅产业纵向一体化集聚效应。

焦点9

优化收费模式 缓解企业资金压力

为保障房地产业顺利实现转型升级,我市还出台了相应的保障措施,强化合理调控和政府引导。要求各区县科学编制《住房建设规划(2016-2020年)》,合理确定开发总量、用地供应量、项目布局和供应结构,提出3-5年的开发项目,纳入开发项目库和年度开发计划,作为土地出让的依据,防止商品房阶段性、局部性供应过剩。今后一个时期,各区县要把优先消化过量库存放在更加重要位置,逐步将市场调整到供求基本平衡的状态。

改进房地产用地供应管理。在房地产开发用地出让前,由国土资源、城乡规划、住房城乡建设等部门共同制定拟供地出让方案。提高行政审批和服务效能。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,优化收费征收模式,缓解企业在项目运作前期的资金压力。

焦点10

新建开发项目地下车库 不再收取配套费

新建房地产开发项目各类地下建筑除设备层和停车场外的建筑面积,按标准收取城市基础设施配套费。对改变设备层和停车场使用用途的,按正常标准追缴;商品住宅小区单体建筑地上架空层,用于公共服务设施的,不再计入容积率。这一突破性规定,目的在于鼓励开发企业把地上底层空间用于公共设施,提升小区配套服务水平,有利于和谐宜居。

鼓励金融机构与资质良好、诚信经营的开发企业建立战略合作伙伴,在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。支持具备条件的开发企业,通过主板市场或“新三板”上市,拓宽融资渠道,创新融资模式,降低企业融资成本。