危旧楼房的居民有望通过建筑有机更新来提升居住品质。7月1日上午，北京市住建委等四部门联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的危旧楼房可通过拆除重建方式提升使用功能，具备条件的还可适当增加建筑规模，简易楼等非成套住宅可适当增加厨房、卫浴面积。

试点文件明确，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

建设规模上，改建项目原则上居民户数比现状不增加，不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。同时，依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施。

资金筹措上，采取“成本共担”模式，改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

试点文件要求，各区政府要对本区简易楼及无加固价值的危旧楼房现状进行摸底调查，分析房屋现状，结合现有控规条件和风貌保护等要求，选定试点楼栋或片区。

焦点解读

建筑规模增加必须适度

为改善居民居住条件，危旧楼房改建后可增加建筑规模。试点文件中的这句话，应该如何理解？“允许增加建筑规模，既不是无限增加，也不是变相搞房地产开发，而是要根据规划条件和场地条件等情况，具备条件的可适度增加建筑规模。”北京市住建委相关负责人解释道，危旧楼房改建工作必须以北京新版城市总规、分区规划为依据，遵循区域总量平衡、户数不增加的基本原则，以排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新为根本出发点和落脚点，适当改善居民居住条件。

什么是适当改善居住条件？“比如文件要求，简易楼等非成套住宅必须要按照成套住宅设计，可增加厨房、卫浴面积，这就是从提升房屋使用功能的角度来考虑。”上述负责人说。

承租公房居民可出资获房屋产权

危房改建居民怎么出钱？这是许多住户最关心的问题。试点文件针对拥有产权的住户和没有产权的住户两种情况分别提出方案。

首先，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。

当然，因经济困难无力负担的居民也可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金。

其次，已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。

“要不要居民出钱，成本标准是什么，相关内容都会在改建实施方案中予以明确，并征询居民意见。”相关负责人表示。

九成居民同意改建方可推进

具体到某一栋危旧楼房，如何推动改建？试点文件规定，改建项目推进前，必须经过确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建设计方案和实施方案拟定、方案公示并征询居民意见、签订改建协议等几个阶段。其中，改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。

记者注意到，改建实施方案中除了要有改建范围、内容、资金筹措方式、安置方式、居民参与决策程序等内容外，还应明确物业管理和收费的内容，项目改建完成后业主需按照规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费。

回迁房产权参照经适房管理

实施危旧楼房改建，居民可自愿选择原址回迁或外迁。居民自愿选择原址回迁，并获得房屋产权的，试点文件明确，包括新增建设面积在内，单套房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

据了解，若居民在取得不动产权登记证后选择上市交易，需要缴纳3%的地价款。但针对原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。

自愿外迁居民可申请共有产权房

若居住在危旧楼房内的居民不愿意回迁到原址，还有其他方式么？试点文件也给出了一个选择：外迁。根据规定，居民自愿选择外迁的，可参照北京市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以购买共有产权住房或者承租公租房。换句话说，自愿选择外迁的危旧楼房住户，在领取货币补偿后，可以申请由区政府提供的共有产权房和公租房。

此外，对于长期居住在项目范围自建房内，有北京市户籍，本人及配偶和未成年子女在北京市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。（赵莹莹）