过去一周，是房企中报密集发布的一周。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均发布了2018年上半年年报。
不出此前的预计，得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企均录得了不错的业绩表现。不过，越来越严格的楼市调控，以及更大范围更深层次的限购，也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口。有人会选择向左，也有人会选择向右。
从上半年已经公布中报的上市房企来看，部分龙头房企已经刻意放缓了扩张的步伐，更重视利润率的提升，并且寻求多元化发展，代替原有的单一卖房模式。也有一些房企，则坚持高周转策略，在自身销售不足千亿的时候，就公开喊出3000亿元的销售目标，甚至不惜举债扩张。两种策略，两种心态，并没有谁对谁错之分，但可以预计的是，未来的日子里，买地扩张已经不再是唯一的策略，2018年也许真的会成为房企战略分化的元年。
龙头房企选择降速 第二梯队对规模仍抱“野心”
2016年和2017年是房企狂奔突进的时代，销售额1000亿、2000亿、3000亿甚至5000亿都被轻松突破。碧桂园、万科、恒大更是成为房企中的巨无霸，扩张规模的同时，风光无二。
但在2018年全国范围内加码调控的背景下，高速增长的房企开始暴露出种种后遗症，高周转代表的碧桂园事故频发，海外投资项目也因当地政府更替出现不确定性，万科股价则在年初冲高至41.34元后，最低腰斩回落至19.62元。
于是，在市场调控和事故频发的背景下，龙头房企们开始主动降低速度，不再唯规模论英雄。
以万科为例，2018年中报数据显示，万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。如果从全行业来看，部分已经公布财报的房企上半年的销售合计同比上涨的幅度大概在35%左右。很明显可以看出，万科对于上半年规模扩张的意愿并不强烈。
另一家龙头房企碧桂园，在年初明确表示不设销售目标，但总裁莫斌却对万亿的愿景不置可否。不过随着各地多起施工事故的发生，碧桂园在反思后也开始主动踩刹车。
年中报告显示，2018年上半年实现销售金额4124.9亿元，同比增长42.8%，仍保持了较高的业绩增速。但对于下半年公司的发展，莫斌在中期业绩发布会上明确表示，下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段，以“零伤亡”作为企业追求的长期目标，宁可放慢一些速度。
恒大集团同样主动寻求降速，近日发布的年中报告显示，恒大的核心利润为550.1亿，同比增长101.5%，净利润530亿，同比增长129.3%，营业额3003.5亿，同比增长59.8%。
恒大总裁夏海钧也表示， 2017年公司就提出两个发展模式的转变：即“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。同时恒大完成全年5500亿元销售目标不变，在销售额达到5000亿之后，保证10%—20%的适度增长即可。
但作为硬币的另一面，龙头们在踩刹车的同时，二三梯队的房企则决心加紧扩张，开启追赶之路。旭辉不久前发布报告显示，今年上半年，旭辉的销售规模达到660亿元，同比增长40%，有信心完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的复合增长率接近100%，成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中也在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”
另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示，阳光城合约销售金额达到了663亿人民币，同比增长高67.51%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现，2012年阳光城的销售额仅为23亿，到2017年阳光城的销售额已经到了915亿，过去6年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计，今年全年的销售额突破千亿大关。
另外，绿城中国也披露了2018年上半年业绩。在过去的半年，绿城实现收入335.3亿元人民币，同比增长220.9%；股东应占利润23.3亿元，同比增长90%；基本每股收益0.94元，也同比增长了104.3%。绿城也加入高周转大军，高速扩张。
业内分析人士认为，之所以出现这样的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向调控影响，一线城市销售规模自2017年起持续同比下降，但2018年第二季度开始降幅有所收窄；二线城市销售面积保持平稳，销售单价提升带动销售金额维持10%以上的增速；三线城市热度稍有回落，销售金额累计同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此种局面下，房企的销售业绩开始分化。在发展思路上，众房企从单纯的规模扩张型开始向“规模与质量”并重转型。
负债率上升仍是隐患
虽然大多数房企业绩亮眼，但在房地产持续调控的背景下，资产负债率的上升也成为一种行业现象。
数据显示，在公布了年中报告的32家地产公司中，有不少于20家出现了负债率较去年底走高的情形，占比达62.5%。其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了5个百分点。
此外，有息债务规模的上升成为了一大特点。有息债务为短期借款、长期借款、应付债券、应付票据之和。统计发现，截至今年6月底多达21家房企的有息债务规模出现了增长，净增长超过10亿元的就多达14家。
“多城市严厉限贷、限购以及压价下，销售回款速度变慢，这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示，“现在要做好长期过冬的准备，因此尽可能地融资补血，并将债务期限拉长。”
从房地产行业来看，有息债务中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。
负债率上升仍是行业隐患，数据显示，目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元，负债规模则有3.4万亿元。
为此有的房企早早开始放缓投资速度，需求利润增长。像中海地产近日年中报告披露显示，上半年中海地产的合约销售额为港币1508.5亿元，达成年度2900亿销售目标的52%。在投资方面，今年上半年中海地产累计吸纳土地26 宗，新增土地总楼面面积789万平方米，地价总权益支出港币459.5亿元，不到全年土地预算的40%。相对应的是，截至6月30日，中海地产持有现金1279.3亿元港币，净借贷比率为28.1%。
业内人士认为，房企债务增加的背景下，调控并未放松，预计将有更多企业像中海一样采取保守的投资策略，保证利润率，降低负债率。
提速多元化 房企加码养老产业
“从目前披露的房企年中报告来看，主要房企的业绩表现均非常抢眼，但我们也看到，很多龙头开发商，一方面不断寻找新的并购扩张机会，另一方面，也纷纷多元化转型。”一位房地产行业人士表示。而根据记者梳理，健康、养老、教育、零售、物流等已经成为众多房企多元化发展的布局。
例如，上半年招商蛇口布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。
此外，蓝光发展也表示，以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业，围绕地产核心主业，形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链，由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。
多元化走得最快的还是龙头万科。在不断加码长租公寓的同时，养老产业的布局也逐渐形成规模。
自从2009年开始研究养老业务以来，万科的养老项目开始在近年来密集落地。数据显示，万科养老已经深耕北、上、广、深、杭、成6个核心城市，重点布局了10余个“三高”城市。万科目前在全国范围内的养老项目超过180个，已开业养老项目200多家，筹建筹开项目50多个。
其中北京区域即将诞生首个公建民营的养老项目，该项目被命名为万科随园养老中心，将在9月份开放样板间。北京万科相关负责人向记者表示，房山·随园是即将面世的北京万科首个全龄长者持续照料退休社区，标志着北京万科养老业务“怡园、嘉园、随园”三条产品线全部落地。该项目将是万科北方区域内规模最大的养老项目，同时也是目前北京市床位数第一的公建民营养老社区。
据悉，目前万科北方区域养老项目主要布局在6个城市(北京、天津、青岛、济南、沈阳、大连)，北京地区开业、筹开、获取锁定的共计有16个项目，60万平方米，9000多张床位。
除开发主业外，标杆房企也在围绕大众多元需求，积极寻求新的业务增长点和转型方向，值得一提的是，今年以来恒大在房地产主业之外，还将投入到高科技产业。今年4月，恒大与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来十年投入1000亿，双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。今年6月份，恒大又入主美国新能源汽车公司法拉第未来，正式进军电动汽车市场。
业内分析人士表示，大多数房企的年中报告虽然靓丽，但行业内的竞争持续激烈，并且分化严重。房地产企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。此外，行业转型提速，多家房企投入重金进行多元化改革，也是为了使房地产相关多元化领域具备新的可增长的盈利空间。
年中报看点
中海地产：净利润率增长十年
中海地产一直都不是规模最大的，但却是最挣钱的。在业内也一直因为出色的成本控制成为开发商学习的对象。根据近期披露的年中报告显示：虽然在销售规模上中海地产刚破千亿元，处于第二梯队，但是净利润率水平始终让大多数房企望其项背。
年中报告显示，今年上半年，中海实现营业收入886.01亿港元，同比增长1.61%；利润录得357.46亿港元，同比增长11.25%；毛利率35.8%，较去年同期上升了5.3个百分点。
很显然，中海依靠其一贯的成本管控能力和低成本的融资，在营收增长幅度仅有1.61%的情况下，依然保持利润处于较高水平，其股东净利已连续十年录得增长。
恒大：净利润提升一倍
8月28日，中国恒大发布了上半年业绩，各项利润指标均创下新高，其中核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录。其他指标中，上半年恒大毛利润1088.6亿元，同比大增61.8%；净利润530.3亿元，同比大增129.3%；核心利润550.1亿元，同比大增101.5%。
对于恒大取得如此业绩，恒大集团总裁夏海钧在发布会上表示，恒大盈利能力的持续提升，来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制等多个方面。首先从土地储备战略来看，截至上半年末，恒大土地储备达到3.05亿平方米，土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中的最低。同时，恒大实施了强有力的成本控制，通过采取统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了销售、管理、财务三大费用。半年报显示，今年上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。
富力地产：维持1300亿的销售目标
超大房企在提高利润的同时，二三梯队的房企也在努力扩大规模。广州富力地产股份有限公司发布年中报告，截至2018年6月30日，富力总营业额较去年同期增加67%至人民币340.9亿元，纯利较去年同期增加64%至人民币40.8亿元。富力采取得当的成本控制措施及各线城市物业平均售价有所上涨，销售物业录得高毛利率逾40%，促进集团毛利率于2018年维持38.5%的高水平。
报告披露，富力集团于上半年应占协议销售同比增长47%至人民币570亿元，创历史新高，而协议销售之面积相当于440万平方米，较2017年同期增长50%。
高增长也是基于富力低成本土储的优势，据了解，截至2016年末，富力的土储成本只有1700元/平方米。至于今年的计划，富力地产董事长李思廉表示：仍然坚持1300亿元的销售目标，对应的交付可售面积约650万平方米，181个可销售项目。
“上半年交付了40%，有60%将在下半年结转，全年的均价都很接近，因为产品并不单一化，都是综合的，所以比例不会相差很远，毛利率会维持在35%—40%水平。”李思廉表示，大家可以用上半年的指标作参考。
华夏幸福：净利润增长29.05% 异地复制产城结合
8月28日，华夏幸福基业股份有限公司发布2018年半年度报告披露，上半年该公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入349.74亿元，比上一年同期增长57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，比上一年同期增长29.05%。
作为产城结合的代表之一，上半年华夏幸福将产业园区业务向异地成功复制，年中报告显示，2018年上半年，公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分点。此外，环南京、环杭州、环郑州区域1—6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中，环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后，又一新的异地复制业绩增长极。
