近日，上海易居房地产研究院发布的《全国房地产板块轮动现象研究报告》显示，本轮楼市周期中，房价累计增幅排名首位的并不是一线城市，而是安徽省会合肥，累计涨幅为52%。
合肥成最大黑马，房价累计涨幅最大
报告显示，由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右，因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准。
截至今年8月，房价累计增幅排名首位的是合肥，涨幅为52%。值得注意的是，前七名被四大一线城市和属于“楼市四小龙”的合肥、厦门和南京所占据。前二十名中的城市大多为热点一二线城市。
70城中只有2个城市房价是负增长的，分别为丹东和锦州，它们的房价累计增幅分别为-1%和-6%。由于丹东和锦州均地处东北，经济增长较为乏力，人口流出现象也较为严重都成为了当地楼市萎靡不振的原因。
如果从全国七大板块来看，华东、华南和华北的房价累计增幅排在前3名，分别为20%、19%和15%，而华中和西南分列四、五位，房价累计增幅分别为14%和7%，东北和西北的房价累计增幅则垫底，均不足5%。
主要在于东北和西北由于经济基础较弱等原因使房价缺少支撑，而华东、华南和华北板块则由于经济和人口等基本面较好，因此房价有较大幅度的上涨。
合肥房价暴涨全靠投资客？
2016年，合肥新房涨幅全球第一，自去年至今也是“招黑”不少，甚至连央媒也是多次撰文称合肥楼市“崩盘论”以及“房价遭腰斩”。
如今，2015年5月至2017年8月，合肥房价累计涨幅又是全国第一，甩出上海10个百分点，恐怕之后楼市稍有风吹草动都会引起轩然大波。
此重背景下，我们不禁在想合肥房价真的是炒起来的？当然不否认投资客在这一轮楼市暴涨中的作用，但是我们也并不能忽略合肥这些年的发展。
人口
从2007年至今，合肥常住人口从491万增长到779万，增幅达21.6%。根据《长三角洲城市群发展规划》预测，到2030年合肥常住人口将到达2000多万，赶超杭州、仅次南京、苏州和上海。同时，还将全面放开芜湖、马鞍山、盐城、泰州等城市落户限制，有效降低合肥等城市落户门槛。
GDP
合肥2005年GDP为853亿元，2015年为5660.3亿元，十年间增长了6.63倍，增速惊人。
与此同时，服务业占GDP比重也在逐年上升，第三产业产值占GDP比重为42.6%。
从数据可以看出，合肥进入一个细分发展时代，而不是几家央企“企业办社会”包打天下，半死了社会。也意味着，未来的合肥第三产业产值占GDP比重将会越来越高。
交通
我国将打造“八纵八横”高速铁路网，其中京港台高铁两支线未来将经过合肥，沿江高铁可直通成都重庆，安庆至黄山将建城铁。规划提出构筑“八纵八横”高速铁路主通道，合肥区位优势凸显。
值得关注的是，规划对现代化铁路综合枢纽建设提出具体方案，其中合肥与北京、上海、广州、武汉、成都、杭州、南京等18个大城市被定义为综合铁路枢纽。
本轮一二三线城市出现轮动
我们可以从国家统计局公布的70城房价指数观察到本轮房价领涨城市的变化。本轮房价上涨周期中深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国，随着2016年3月份一系列政策的发布，一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，随后在2016年3季度，无锡和郑州又取而代之，成为了全国领涨的城市，之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。
从以上房价领涨城市的变化可以看出，楼市热度由一线城市传至二线城市，然后近期又传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。
对此，业内人士表示，2015年以来，全国楼市出现了罕见的板块轮动现象，不同区域的市场表现严重分化，楼市热度在板块之间轮动。目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块，因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场。
未来一线城市有望率先回调
对不同城市，以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局最新公布的8月份的70城房价数据来看，北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。
值得注意的是，不光是热点一二线城市出现了降温，三线城市中的宜昌和韶关也出现了房价下跌。总的来说，本轮楼市周期中房价上涨较快和上涨较早的城市更早出现回调，这也是板块轮动的一大特征。
从区域的角度来看，目前三类城市中只有一线城市出现了下跌，累计跌幅为0.7%。七大板块中华北率先出现了下跌，目前累计跌幅为0.5%，主要是受到北京和天津楼市降温的影响。
对于接下来楼市价格的趋势，总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。
